房屋空置，物业责任不能空置

“房子我一天没住，凭什么要缴纳物业费？”这是无数空置房业主面对物业费催缴单时的第一反应。房屋没住人、没用电梯、没产生垃圾，也没享受物业服务，为什么要掏钱？

但法律给出的答案，却让很多业主意外。珲春市某小区业主王某，就以这样的理由，连续两年拒缴物业费。王某的房屋自交付后一直空置，从未装修、入住。物业公司多次通过电话、上门、书面通知等方式催缴物业费，王某均置之不理。于是，物业公司将王某诉至珲春市人民法院。

承办法官考虑到物业服务纠纷关乎民生，且矛盾争议较小，秉持“调解优先、案结事了”的司法理念，第一时间组织双方当事人开展诉前调解。调解初期，王某依旧坚持：“一天没住，为啥要交钱？”法官没有急着反驳，而是耐心释法明理：物业公司提供的安保、保洁、绿化、设施运维服务，是覆盖全体业主的公共性服务。保安站岗执勤、保洁清扫楼道、维修工养护电梯，这些公共服务不会因某一户房屋空置而停止。

经过法官细致工作，王某终于认识到自身存在的认知误区，当场结清全部拖欠的物业费。物业公司也主动放弃违约金主张，一桩物业纠纷得以化解。

王某的经历并非个例。延吉市某小区业主张某拖欠物业费6万余元，物业多次催缴无果后，向延吉市城市管理行政执法局物业人民调解委员会申请调解，张某同样以未入住、未享受服务为由拒绝缴费。敦化市某小区业主张某也以未享受服务为由，拒不缴纳空置房物业费。

去年，延吉市某小区一位业主坦言：“5年缴纳了近万元的物业费，却一次都没碰过小区的垃圾桶。”已入住的邻居也附和，空置房的业主确实未享受到专属服务。这些业主的理由如出一辙，也道出不少空置房业主心中的疑惑：房屋长期空置，自身确实未直接享受物业服务，为何需要全额缴纳物业费？

法官表示，《中华人民共和国民法典》明确规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”物业服务主要针对小区共用部位、共用设施设备及公共区域开展维护管理工作，具备整体性、连续性、不可分割性等特征。无论业主是否入住、房屋是否空置，小区公共物业服务均会正常开展、不会中断。

业主不理解，物业公司也有苦衷。延吉市某小区物业经理表示：“小区空置房源占比达20%，但保洁每日清扫楼道、安保24小时在岗巡逻、电梯定期维保、消防设施常态化检查等工作一项都不能少，一旦服务缺位，极易引发业主投诉。”

问题的核心在于：物业服务并非“一对一”的私人定制服务，而是覆盖整个小区的集体公共保障。安保巡逻守护整个小区居住安全，绿化养护维护全域居住环境，电梯维保保障全体业主出行权益，这类公共服务具备不可拆分的公共属性。

正如法官在释法明理时所说：“小区安保，保护的是整个小区居民安全，不能说哪户没人，保安就不到那栋楼巡逻了。”

近年来，不少省市也在探索空置房物业费的弹性政策。山东、湖南等省及部分城市对连续空置6个月以上的住宅，其前期物业公共服务费可以减收。但这些地方政策的前提是：业主需主动书面申请、经物业确认，且必须满足连续空置等硬性条件。直接“一拒了之”，在任何地方都站不住脚。

对物业服务有异议的业主，盲目拒缴物业费绝非合法维权途径。业主可通过拍照、录像、留存沟通记录、投诉回执等方式固定证据，通过合规渠道督促物业整改、依法依规维护自身合法权益，盲目拒缴反而会构成合同违约。

对物业公司而言，主动回应业主合理诉求、持续优化服务品质、补齐服务短板，更是不可推卸的主体责任。

房屋可以空置，但责任不能缺位。物业费并非为业主个人即时居住体验买单，而是为小区常态化安全值守、环境养护、设施运维等公共权益付费。小区基础公共服务始终在线，不会因单户房屋空置而暂停、缩减。

说到底，物业服务并非简单的单向买卖交易，而是维系小区正常运转、保障全体业主权益的公共契约。这份契约的良性履行，既需要物业公司履职尽责、提质增效，也需要全体业主自觉履约、主动配合。唯有双向理解、双向奔赴，才能共同打造整洁安全、和谐有序的小区居住环境。

延边日报全媒体记者 黄静波